En el complejo laberinto de decisiones financieras, donde el sueño y las oportunidades de tener la casa propia siguen siendo muy difíciles de conseguir, diversos bancos ingresaron al complejo universo del mercado inmobiliario, ofreciendo oportunidades para acceder a una vivienda mediante crédito hipotecario. Por lo que, muchas personas se enfrentan a una decisión crucial: ¿Conviene comprar una vivienda con crédito o seguir alquilando?
Los créditos hipotecarios ajustados por UVA surgieron en abril 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia.
La principal característica de estos préstamos es que la cuota se ajusta por la inflación, lo que inicialmente permite pagar un saldo bajo, pero que con una economía con una historia que la condena, el riesgo de aumentos en el tiempo es un riesgo. “Desde su comienzo y hasta la actualidad, la UVA creció casi 64 veces su valor y las cuotas iniciales fueron del 25% de los ingresos del tomador, pero luego, por la alta inflación, llegó a representar hasta un 40%”, explicó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. Pero, a su vez, reflexionó: “Ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”.
Actualmente, ya son 23 las entidades que lanzaron sus nuevas líneas de créditos, luego de cinco años de la casi inexistencia de los mismos. “Esta noticia es una muy buena señal de que nadie quiere quedarse afuera del mercado y que los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía”, analiza Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, autor del libro El sueño de la casa propia.
En este contexto, las tasas de los créditos hipotecarios lanzados oscilan entre el 3% y el 14%. Los montos a prestar llegan hasta los $250 millones, aunque en algunos casos no hay tope. En general, estos créditos financian entre el 75% y el 80% del valor de la propiedad, los plazos de financiación varían entre 5 y 30 años, y las cuotas, al ser préstamos UVA, se ajustan por inflación. Además, la cuota comprometida por el tomador debe representar entre el 20% y el 30% de los ingresos mensuales.
La situación del mercado de alquileres
Paralelamente, el mercado de los alquileres en la Argentina también sufrió cambios significativos en el último tiempo, luego de que se derogara la ley -el 29 de diciembre de 2023-, que llevó a que se modificaran las reglas del juego:
- Aumento de la oferta: las publicaciones de propiedades en alquiler aumentaron más de un 190% en todo el 2024, según datos del Colegio Inmobiliario.
- Desaceleración del incremento de los precios: los aumentos de los valores de publicación en los principales portales inmobiliarios se desaceleran mes a mes. De hecho, los precios de publicación de los departamentos en alquiler que se publicaron en enero en la ciudad de Buenos Aires registraron el menor incremento interanual desde julio de 2020: es decir, en los últimos 12 meses el acumulado llegó al 39.7%, según datos de ZonaProp. De acuerdo al reciente relevamiento, el precio medio publicado aumentó 2.8% en enero con respecto al mes anterior y se ubica por debajo del Índice de Precios al Consumidor de la ciudad: que registró en diciembre 2024 una variación mensual del 3,3% con relación al mes anterior (el último dato relevado).
- Nuevas condiciones contractuales: ahora hay libertad entre las partes que suelen cerrar contratos por dos años, en pesos, y con ajustes trimestrales o cuatrimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
En números concretos, un departamento de un ambiente y 40 m2 se alquila por $474.633 por mes; uno de dos ambientes y 50 m2 lo hace por $566.025; mientras que el de tres ambientes y 70 m2 se encuentra publicado por $761.505, en promedio.
Ahora, en medio de este panorama, surge la eterna pregunta: ¿me conviene pagar una cuota de un crédito o seguir pagando un alquiler?
El pasaje porteño que es un paseo europeo con casas que cuestan millones de dólares
La cuota de un crédito vs. el alquiler de un departamento en CABA
La elección entre comprar y alquilar no solo depende del valor inicial de las cuotas, sino también de otros factores como: la estabilidad laboral, el monto inicial necesario (del 20% al 35%, dependiendo el banco) y la proyección a largo plazo (de 15 a 30 años) de lo que se quiera adquirir como vivienda. ¿Qué pesa más a la hora de tomar la decisión y qué se resigna?
En casos concretos, tomando un crédito hipotecario UVA -con una tasa promedio del 6,5% a pagar a 30 años-, y un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, un ejemplo sería así: una familia adquirió un crédito UVA por $109.781.250 para la compra de un departamento promedio de dos ambientes y 40 m² en Palermo, que cuesta US$125.000 (alrededor de $137.500.000, tomando un dólar a $1171), por lo que tuvo que tener de ahorro inicialmente US$31.250 (el 25% del valor de la vivienda que solicita el banco). En este caso, el valor de la primera cuota sería de $693.892, y se ajustará mensualmente por la variación de la inflación.
En cambio, un alquiler promedio para una unidad de las mismas características en Palermo (el segundo más caro de la ciudad), implica un alquiler mensual alrededor de los $610.098. Aunque, en esta ocasión, también el ajuste será por inflación, pero cada tres o cuatro meses dependiendo el contrato firmado.
Otro caso, utilizando el mismo monto a pedir, se puede ver reflejado en la compra de un tres ambientes en, por ejemplo, Paternal. En esta zona, el valor de un alquiler de similares características, ronda los $721.900, un 4% más que el valor de la cuota del crédito.
Entonces, ¿qué conviene más?
La respuesta a esta pregunta depende de varios factores:
- Capacidad de pago y estabilidad laboral: si se cuenta con un ingreso estable que permita afrontar las cuotas crecientes de un crédito UVA, puede ser una buena opción para asegurarse una vivienda propia a largo plazo. Sin embargo, en situaciones de inestabilidad laboral, el alquiler ofrece mayor flexibilidad, principalmente porque los contratos son a corto plazo.
- Tolerancia al riesgo: los créditos UVA implican un riesgo inflacionario que no todos están dispuestos a asumir. Aquellos que prefieren certezas pueden inclinarse por el alquiler, a pesar de sus incrementos.
- Objetivos a largo plazo: comprar una vivienda implica un compromiso a largo plazo. Alquilar, en cambio, puede ser más conveniente para quienes buscan no vivir por mucho tiempo en un mismo lugar o no quieren asumir deudas a largo plazo.
Los datos muestran que, en muchos casos, las cuotas mensuales de los créditos hipotecarios pueden ser superiores, comparables o incluso inferiores a los costos de alquiler, especialmente si se considera la posibilidad de obtener tasas preferenciales siendo cliente del banco.
La decisión final dependerá de las circunstancias particulares de cada persona o familia, su situación financiera y sus objetivos a largo plazo. Evaluar cuidadosamente ambas opciones y, de ser posible, asesorarse con un experto financiero, es fundamental para tomar la mejor decisión en este escenario incierto.
